高端住宅物业管理的发展趋势调研报告

伴随存量高端住宅物业的规模增长和高净值人群生活需求的日益升级，高端住宅物业管理与服务已成为高端楼盘吸引住户的最重要吸引力之一。如何不断提升物业管理水平，为住户提供良好居住体验，并打开企业新的增长空间，已成为业内人士普遍关注的热门话题。本研究将主要聚焦于高端住宅物业管理，在综合分析高端物管行业的发展趋势和高净值人群的居住需求的基础上，从基础物业管理、物业管理平台化和物业管理创新等方面对高端住宅物业管理的未来发展趋势提出建议。

中国高净值人群的物业需求

（一）高净值人群素描

依据招商银行《中国私人财富报告》的定义，可投资资产超过1千万的个人被定义为高净值人士。目前我国高净值人群规模达百万级，且保持较快增长速度。2014 年中国高净值人士数量首次超过100 万人，人均持有可投资资产约3 千万人民币。其中，可投资资产超过一亿人民币的超高净值人士数量约有7万人。中国的高净值人群中男性占到了84%，其中以中年男性为主，主力人群年龄为40-59岁，本专科到研究生学历占89%。高净值人群的生活方式差异性大，家庭成员的生活轨迹也各不相同。

（二）高净值人群的物业需求

高净值人群对于好房子和好服务有深入的理解。根据招商银行的研究，他们对于作为家庭第一居所的住宅有高品质居住、安全投资、财富传承、精神传承和圈层社交等多方面的诉求。

在高品质居住方面，生活品质已成为高净值人士关注的重要目标。根据胡润百富的研究，高净值人群对住宅空间、景观和设施的要求普遍较高，他们的生活习惯稳定简练，注重生活品质，休闲时偏好看书、旅游和家庭活动，关注健康医疗、子女教育和高端品味活动等。小区物业管理除了提供便利优质的基础设施和服务以外，应尽可能在高端医疗服务、教育服务、社交服务上整合资源，为业主提供便利。

在投资方面，由于一线城市豪宅的高价值和保值效应，住宅物业已成为高净值人群家庭投资组合的重要组成部分之一。以星河湾为例，上海星河湾项目的住宅一般面积为250-300 ，其价值超过2000万，对于高净值人群而言在其家庭资产组合中占不小的比重。高水平物业服务对于这部分资产的保值增值颇具意义。这就要求物业管理公司重视高净值人群的房产财富保值和增值需求，包括提供定期的房屋修缮管理，完善各项安保设施，提供专业的高端房产经纪服务，及打造物业的品牌影响力等。

      在财富传承方面，中国高净值人群的关键目标由“创造更多财富”和“个人事业发展”转向“财富保障”及“财富传承”。超过20%的高净值人士将“为子女购置房产”作为财富传承安排的核心组成部分。据中国房地产TOP10研究组统计，物业管理水平高的二手房和出租房，其价格和租金比周边可比楼盘分别提高13.4%和9.5%，使高净值人士的财富传承更安全。

      高净值人士越来越重视家族精神价值的传承。他们希望在财富传承的同时，能够培养后代拥有独立自主的品格和能力，使其能够正确地认识和运用家族财富。住宅和家庭是高净值人群与家人、子女共同生活、交流的第一场所，也自然成为高净值人士对下一代进行教育观、婚恋观、拼搏精神和经商哲学方面言传身教的关键场景。物业管理单位虽然没有必要直接参与家庭教育的过程，但可通过组织相关的讲座和交流活动，营造家风传承的氛围。